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« Le mot CRISE en chinois est formé par deux caractères : l’un représente le DANGER, l’autre représente l’OPPORTUNITÉ » F. Kennedy
En tant que professionnel et spécialiste de l’investissement immobilier et, compte tenu de la demande toujours plus croissante des investisseurs, mon objectif est de répondre à une telle demande, tout en respectant la déontologie professionnelle, à laquelle je suis attachée tout et en proposant des biens de bonne qualité, rentables.
« Tout un programme » ☺
J’ai donc effectué un comparatif entre deux mondes parallèles : celui de l’immobilier neuf et ancien.
Ma conclusion est sans appel (et quand je suis convaincue, plus rien ne peut m’arrêter !! ☺) : le Neuf est l’offre immobilière qui, à ce jour, présente le plus d’atouts.
Voici quelques-unes des bonnes raisons d’investir dans le Neuf en 2021 et 2022 :
Le Prix de vente
D’après vous qui, entre un promoteur immobilier et un propriétaire particulier, est le plus informé pour fixer un prix de vente ?
Vous me répondrez : « Pas les promoteurs, ce sont des requins ! Tout ce qu’ils recherchent, c’est leur enrichissement et écraser les petits. »
Plausible, sauf que sans les particuliers et les investisseurs, le marché immobilier ne résiste pas. Donc en réalité, leur intérêt est de vendre et d’écouler leur stock dans les meilleures conditions. Pour ce faire, les programmes immobiliers et les prix doivent être corrélés au marché de l’offre et la demande. Un promoteur a des comptes à rendre, à qui ? Ses actionnaires, sa banque et une masse de salariés. Puisque les salaires dépendent du chiffre d’affaires, Il y a donc un délai pour le réaliser et l’encaisser, puis réaliser les bénéfices pour ensuite verser les salaires.
Les erreurs stratégiques en termes d’offres et de prix ont des conséquences énormes.
Les promoteurs immobiliers raisonnent en professionnels, sur des bases purement économiques et chiffrées. Le rapport prix d’entrée, prix de sortie se répercute sur les délais de vente qui doivent être raisonnables d’un point de vue économique.
Prenons un exemple Mr Y , propriétaire : « j’adore mon appartement, il appartenait à mon grand-oncle, vous comprenez j’y suis très attaché donc je le revends très cher ! »
"Super Monsieur Y, ravie pour vous, mais êtes-vous sûr de vouloir vraiment vendre ? Car à ce prix, à part un pigeon passant par-là, personne ne tombera dans votre stratégie un peu limite!" joke ☺ " Monsieur Y, sur quelles bases avez-vous établit votre prix de vente?
Réponse de Mr Y : « Ecoutez, en réalité je ne suis pas vraiment vendeur, mais au prix fort oui déconcertée par cette réponse, je ne donne pas suite à ce vendeur , et ne propose pas de travailler sur son bien.
Cette expérience est fréquente, des vendeurs non-vendeurs qui attendent la meilleure offre et font courir tous les agents immobiliers du quartier ☺ Pas cool pour eux. Ils se battent tous ! sur le même bien, car ce sont des mandats de vente simple, ils accumulent le nombre de Kms à pied et ne comptent pas le temps perdu en visites inutiles, puisque le vendeur n’est pas vraiment vendeur ! C’est presque comique quand on prend du recul pour observer la situation. Et ce n’est qu’un exemple, il reste les vendeurs qui changent d’avis après même avoir signé un mandat de vente, ceux qui de leur côté, recherche un acheteur pour ne pas devoir les commissions. Il y a aussi des biens dans l’ancien qui comportent des vices cachés, des travaux colossaux, des travaux de copropriétés mal gérées, des immeubles vieillissants qui nécessitent des travaux de gros œuvre, tous ces à côtés sont à prendre en compte dans le prix de vente
Nous ne pouvons plus contenter nos investisseurs avec les offres réduites dans l’ancien, trop d’aléas et d’incertitudes. D’autant plus que le parcours de l’investisseur, à ce stade, est loin d’être terminé car il reste ensuite la phase Bancaire ! Chaque banque expertise le bien ancien à financer.
Donc il faut avouer que travailler sur le marché de l’ancien, avec tous les obstacles que l’on rencontre, a de quoi décourager les plus combatifs (comme moi par ex ☺ )
JE CHOISIS DEFINITIVEMENT LE NEUF.
Les biens issus de programmes Neufs, vendus sur plan s’inscrivent dans un cadre juridique et de construction plus lisible pour n’importe quel investisseur.
Le Neuf, c’est un prix marché clairement définit qui répond à une demande et une offre.
Certes le prix facial peut être plus élevé, jusqu’à 25% max en fonction des zones, mais comme une voiture neuve qui sort du garage comparativement à une voiture d’occasion. La différence majeure c’est qu’un bien immobilier vendu sur plan prend de la valeur avant même d’être livré, une voiture en perd dès qu’elle sort du garage.
Des prestations de qualité : Qualité des installations et des prestations, des logements conçus en fonction de nos attentes, modification avec le choix des options, isolation phonique, thermique, normes PMR (Personne à Mobilité Réduite) et enfin… le fameux parking !!!
Car cerise sur le gâteau ☺ les promoteurs prévoit l’espace des prises électriques pour recharger les batteries !!! elle n’est pas belle la vie ☺ !!
Selon la base des Notaires de France, les Frais de notaire dans le Neuf se situe entre 2,3 et 3%. Dans l’ancien on est proche de 8 %.
Les Honoraires de transactions : Dans l’ancien, les acheteurs remettent en question les honoraires de transactions qui sont de l’ordre de 5% HT du prix de vente. Dans le Neuf, la transparence est totale, il n’y a pas de commission d’agence à la charge de l’acquéreur. Le coût de commercialisation est prévu dans le bilan promoteur. De ce fait, le client amortit sur un prix de vente global. Avantage : le prix indiqué dans le contrat de réservation est le même que l’on retrouve chez le notaire.
Le dépôt de garantie ne représente qu’une avance symbolique de 1 500 € à 3 000 € à l’ordre du notaire du programme, en cas de refus de prêt ou de rétractation cette somme est restituée. Dans l’ancien, certains propriétaires qui pourraient se sentir lésés si la vente n’aboutit pas, encaissent cette somme et ne sont pas dans l’obligation de la restituer.
Les précieuses Garanties : Pendant un an, la garantie de parfait achèvement couvre les droits de l’acquéreur afin d’émettre des réserves le jour de la réception du bien. La garantie Biennale, appelée la garantie de bon fonctionnement, vise à garantir la qualité des équipements d’un logement durant les deux ans qui suivent la réception du bien. La garantie décennale, sur 10 ans, intervient après un an de la livraison et couvre l’acquéreur de tout défauts de construction liés au gros œuvre et fait jouer l’assurance du promoteur. A l’opposé dans l’ancien, le seul choix possible c’est l’achat en l’état.
Les Normes éco-responsables, critères fondamentaux en 2021, au centre de tous les débats quand on sait que les efforts contre le réchauffement climatique sont fondamentaux et dans l’intérêt général, là encore une fois les promoteurs sont « à la page ».
Aujourd’hui la norme au minima c’est la réglementation thermique RT 2012, qui impose une consommation limitée à 30 Kwh/m2 /an d’un immeuble neuf au lieu de 50 Kwh qui a succédé à la norme basse consommation d’énergie BBC. L’ambition va encore plus loin : la nouvelle génération d’immeubles va produire de l’énergie (BEPOS) grâce aux nouvelles constructions pensées en amont de la construction avec les architectes et les ingénieurs.
Les démarches Eco-quartier et Eco-cités lancées par le ministère du logement et du développement durable. Les travaux des architectes urbanistes concernent les villes de demain. Les normes de réglementation thermique évoluent sans cesse, les promoteurs investissent dans une démarche long terme et écologique, d’ailleurs sur notre plateforme nous ne proposons que des programmes Eco-responsables.
La Vente en Etat Futur d’achèvement, VEFA, est un achat sur plan, alors même que le bien n’est pas encore construit. Le contrat en VEFA garantit l’achèvement du programme dans lequel l’acheteur s’est engagé, là encore les préjugés persistent ☺ Il y a des dérives comme dans beaucoup de secteurs mais 98% des programmes sont livrés dans les délais et sont conformes au plan de vente (sauf exceptions).
Principe de la VEFA, le jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire, l’acheteur devient propriétaire des constructions déjà effectuées. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, la banque de l’acquéreur est tenu d’en payer le prix par un système de déblocage des fonds au fur et à mesure des travaux. Cette opération est réglementée par la loi afin de protéger l’acheteur alors même que les travaux ne sont pas terminés. Plusieurs avantages : *Frais de notaire réduits *Exonération de la taxe foncière jusqu’à la livraison *Différé de remboursement du prêt à réception du bien * Prix de vente arrêté au jour de la réservation, cependant le bien prend de la valeur d’ici à la livraison, donc plus-value latente avant la livraison, pas mal pour un bien acheter sur plan ☺
Nous arrivons au financement, moment crucial pour un investisseur, sans accord, pas de bien immobilier. Et c'est particulièrement pour cette raison qu'AmberStone travaille avec un seul courtier Credithome, qui a un accès à toutes les banques. En fonction du profil de l’investisseur, le courtier analyse et conçoit un dossier complet, dans les délais conformes au contrat en VEFA. Ce fonctionnement garantit l’aboutissement au financement bancaire (sous réserve des conditions bancaires en vigueur). Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, les accords bancaires sont régies par les mêmes règles de droit bancaires pour l’obtention d’un prêt. A la différence que, dans le Neuf, pas de pression du propriétaire particulier angoissé ☺
Vous achetez auprès d’un promoteur qui peut se permettre d’être plus souple sur les délais
(Lois scrivener). Ce qui est très appréciable étant donné les délais de traitement de certaines banques.
Les avantages fiscaux, sont plus nombreux (Loi Pinel, Censy-Bouvard) en cas d’achat dans le neuf. L’application de ces dispositifs est à déclarer au moment de la déclaration fiscale des revenus fonciers. A contrario dans l’ancien, la constitution d’un dossier administratif est requise, parfois l’accord aléatoire et en fonction de la qualité des travaux, car ils doivent correspondent à des normes très précises ainsi qu’aux nouvelles normes de développement durable.
Concernant la location, pas de différence sur le principe, mais nous avons créé AmberStone Key qui garantit un loyer potentiel grâce à nos études de marchés, et une location du bien en amont de la livraison. Les appartements sont très bien équipés et agencés, ils bénéficient de belles prestations d’origine, ascenseur, parkings, parquet, salles de bain aménagées et modernes... Pour cette raison et quand le client le souhaite, nous proposons la location meublée par exemple qui présente de nombreux avantages en terme de déductions fiscales. Le service de décoration et d’ajustement intérieur (pas de gros travaux), notre spécialiste DECO, propose plusieurs formules de décoration de style.
La vente certaine ou l’acquisition certaine est un point à souligner, pas de droit de préemption de la Mairie !! En effet, le programme immobilier est commercialisé à partir d’un permis de construction purgé. Pas de retour en arrière possible.
Dans l’ancien, vous pouvez être frappé du fameux DPU de la Mairie, Droit de préemption Urbain. Autre point de faible : j’ai fréquemment vu dans l’ancien, des propriétaires changer d’avis et décider de ne plus vendre. Quelle catastrophe pour l’investisseur qui s’était projeté dans son projet ! A l’inverse, un promoteur ne change pas d’avis, il est engagé dès la signature du contrat sauf cas de force majeure, liées aux administrations locales.
Notre temps investi pour acquérir un bien n’est jamais perdu.