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Immobilier neuf ou ancien? Quel est le meilleur investissement?


Saviez-vous que l'investissement dans l'immobilier peut être une source de revenus à long terme, prudente et rentable ?


Une étude récente de l'université de Cambridge a conclu que l'immobilier présente le taux de retour sur investissement le plus élevé de toutes les grandes catégories d'actifs.

Mais comment savoir s'il faut mieux investir dans l'immobilier neuf ou ancien ?

Lorsque vous achetez une maison, vous devez décider ce qui est le plus important : neuf ou ancien. Les maisons neuves se caractérisent par le prestige et la modernité, mais aussi par un prix qui reflète l'image de la propriété. Les maisons anciennes, en revanche, sont dans certains cas plus abordables, mais elles se caractérisent aussi par leur charme et leur design unique.

Cependant, quels types de biens sont les plus attrayants ? Dans l'article suivant, nous allons essayer de clarifier cette question et vous dire laquelle des deux options est la meilleure pour vous.


Investir dans l'immobilier ancien


Les maisons anciennes se caractérisent par leur caractère unique et leur charme. Pour autant qu'elles n'aient pas été trop réformées ou rénovées, elles apportent avec elles un air de nostalgie qui nous fait nous sentir bien dès que nous y entrons.

Mais le problème des vieilles maisons est qu'elles nécessitent un entretien en raison de leur âge. Cela peut être un problème si vous envisagez de la vendre à l'avenir. Il y a beaucoup de gens qui aiment les propriétés restaurées par les propriétaires, qui ne veulent pas acheter une propriété parce qu'ils ne veulent pas faire une rénovation majeure par la suite. Il est donc important de décider du type de maison que vous voulez avant de l'acheter.


Voici quelques aspects à prendre en compte


1) Le Prix


Une maison neuve coûte en moyenne 20 % de plus qu'une maison ancienne. Mais le prix du terrain a augmenté de 100 % au cours des 20 dernières années, alors peut-être que cette différence n'est pas aussi importante qu'il n'y paraît.

La principale raison d'acheter un bien ancien est son charme : sols et murs d'origine, belles textures de surface... à moins que vous n'ayez l'argent et le temps de restaurer une maison ancienne, l'achat d'un bien neuf pourrait être votre meilleure option.

Mais ne vous laissez pas emporter par votre romantisme : l'achat d'un bien ancien entraîne de nombreux coûts supplémentaires : travaux (s'il y en a), frais de stationnement (ou non), frais de notaire élevés (parfois jusqu'à 7,5 % de la valeur du bien), absence de garantie de parfait achèvement (l'acheteur peut toujours être tenu responsable de tout, si quelque chose ne va pas pendant ou après la construction), garantie biennale (une vraie plaie si vous voulez vendre votre maison), garantie décennale (même problème que ci-dessus) et frais de copropriété (si vous voulez vendre votre part).

Comme cité plus haut, en acquérant un bien immobilier ancien, vous n'êtes pas à l'abri de devoir entreprendre une rénovation à court et moyen terme, ce qui n'est pas le cas pour un logement neuf, qui répond aux dernières normes de construction et vous est livré finalisé, avec des garanties et des assurances optimales. L'immobilier neuf vous protège donc des imprévus financiers et rassure votre banque, qui se montera alors plus flexible dans les possibilités de financements qu'elle vous proposera.


2) La nouvelle loi DPE votée en juillet 2021


Qu’est-ce qui a changé avec le nouveau DPE depuis le 1er juillet ? Le DPE (diagnostic de performance énergétique) évolue et va comporter de nouvelles dispositions. Le DPE devient donc, dès cette année, au cœur de nouvelles obligations de grande importance et va permettre d’engager une lutte contre la location et l’achat de biens trop énergivores.

Pour commencer, il va devenir juridiquement opposable, selon les règles de la loi ELAN du 23 novembre 2018, à compter du 1er juillet 2021.

Cela signifie que désormais, un acquéreur pourra se retourner contre le vendeur pour préjudice si l’étiquette attribuée au logement est erronée. Par exemple, si un acquéreur achète un logement étiqueté E alors qu’en réalité, il est classé F (ce qui correspond à une passoire thermique), alors le propriétaire sera considéré comme responsable et pourra être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour que le logement ne soit plus considéré comme une passoire thermique.

Le vendeur pourra alors également se retourner contre le diagnostiqueur qui a mal évalué le DPE du logement et ce dernier pourra potentiellement être condamné par le tribunal.

Dès 2023, les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location. Cette échéance concerne 90 000 logements soit 4% des passoires énergétiques. Et au 1 er janvier 2028, ce sont les logements désignés en F qui seront exclus du marché locatif !!


Les anciens DPE seront-ils encore valables ?


Un décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 indique que le DPE sera valable 10 ans, à moins que des travaux de rénovation énergétique ait été réalisés durant cette période. Mais en ce qui concerne les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021, de nouvelles dispositions vont s’appliquer afin de réduire leur durée de validité. Ces durées de validité vont s’imposer de la façon suivante :

  • Les diagnostics réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.

  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

La nouvelle loi DPE va donc permettre d’identifier les passoires énergétiques étiquetées F OU G. Ces logements verront l’augmentation des loyers gelés dans le cadre d’une relocation ou d’un changement de bail.


Conclusion : La rénovation vous coûtera du temps et de l'argent. Il est important que vous vous engagiez pleinement dans ce choix de vie, car tout changement d'avis ultérieur pourrait entraîner une autre dépense énorme pour vous.


Investir dans l'immobilier neuf en Vente en Etat Futur d’Achèvement


Si vous voulez quelque chose de moderne et d'avant-gardiste, les nouvelles constructions sont peut-être plus adaptées à vos besoins. L'avantage est que tout sera construit exactement selon vos spécifications. Vous éviterez également toute complication potentielle liée à de vieilles fondations ou à des systèmes électriques qui doivent être mis à niveau.


1) Le prix


Plus cher à l’achat en valeur absolue, un logement neuf se révèle très souvent une très bonne affaire sur le long terme. A juste titre, le prix affiché pour un bien neuf intègre certains éléments supplémentaires non compris dans les prix affichés dans l’ancien.

Un logement neuf correspond à tout logement à usage d’habitation (maison ou appartement) en construction ou achevé depuis moins de 5 ans, et qui n’a jamais été habité et n’a pas fait l’objet d’une première vente.

Choisir le neuf, c’est surtout acheter un bien dont on a choisi l’emplacement, qui ne nécessite pas de rénovation, qui répond positivement aux normes techniques et environnementales en vigueur et qui octroie les garanties constructeur.


2) TVA, parking, normes : des coûts inclus dans le prix de vente

  • LA TVA : Lorsque l’on achète dans le neuf, le prix affiché tient compte déjà de la TVA à 20% à régler par l’acquéreur, encaissée par le promoteur qui doit la restituer intégralement à l’Etat. Cette TVA n’existe pas dans l’immobilier ancien.

  • Un bien immobilier neuf est, dans la quasi-totalité des cas, vendu avec un emplacement de parking. Le parking étant un lot à part entière, c’est donc une valeur marchande. Cet emplacement, englobé dans le prix total, se valorise, selon les villes, entre 7 000 € et 20 000 €. A contrario, dans l’ancien, le parking est loin d’être systématique, il est même souvent vendu en option supplémentaire.

  • Les normes énergétiques Le respect des dernières normes de construction est un atout du neuf. Les récentes modifications des normes de construction imposées aux promoteurs et relatives à la maîtrise de l’énergie (BBC, THQE, etc) permettent de construire des bien neufs très peu énergivores (voire même produisant de l’énergie) mais qui représentent un réel coût supplémentaire pour les promoteurs. La FNPI (fédération nationale des promoteurs immobiliers) estime à près de 10% le coût supplémentaire engendré par ces nouvelles normes.

  • Exonération de la taxe foncière : en achetant un bien immobilier neuf, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale ou partielle de la taxe foncière, et ce pendant une durée de 2 ans, un délai calculé au 1er janvier de l'année suivant celle de la finalisation de la construction de votre logement. Cette exonération sera totale si elle porte sur les parts régionales, départementales et communales. Dans certains cas, il vous sera demandé de vous acquitter des parts communales et vous bénéficierez alors d'une réduction de votre taxe foncière.

  • Frais de notaire : C’est bien connu, les frais de mutation dans le neuf sont nettement inférieurs à ceux payés pour un logement ancien : entre 2 à 3 % contre 7 à 8% environ. Pour un logement d’une valeur de 200 000 €, l’économie sera ainsi de 10 000 à 12 000 €.

  • Coûts inclus : Attention ! Le « Tout inclus » est une méthode de « défiscalisateur » qui, au contraire, rajoute des frais. Un promoteur classique peut offrir les frais de notaire mais ne pratique pas le « Tout inclus ». Concernant les frais de commercialisation est prévu dans la marge (donc pas de frais d’agence en plus).

  • Charges de copropriété : Acheter du neuf offre aussi une très bonne visibilité sur les charges futures. En principe, pas de ravalement de façade, de mise en conformité des installations électriques, de travaux dans les parties communes ou de changement de la chaudière à prévoir dans les dix premières années.

  • LE PTZ : Acheter dans le neuf ou l’ancien a un impact sur le coût du crédit Le PTZ est un dispositif de soutien à l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires, permettant de financer l'acquisition de sa résidence principale. Il va vous permettre de financer une partie de l'achat ou de la construction de votre futur logement. Pour y être éligible, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. De plus, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années qui ont précédé le prêt (ce qui est la définition du primo-accédant).

Le prêt à taux zéro est gratuit (c’est à dire que l’Etat paye les intérêts pour vous), d'une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle aucune mensualité n’est payée A noter qu’il est obligatoire de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.


Alors, oui ! Les biens immobiliers neufs sont légèrement plus chers que dans l’ancien, mais offrent des espaces optimisés, personnalisables et habitables de suite sans travaux ainsi que des garanties solides (décennale, biennale) et des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie et de diminuer les déperditions énergétiques (BBC). L’écart entre neuf et ancien tend d’ailleurs à se réduire du fait de l’inflation sur les prix dans l’ancien surtout pour les grandes villes.


Et n'oubliez pas que la plupart des banques préfèrent les biens immobiliers avec un potentiel de revenu locatif, aux résidences principales, car ils sont considérés comme des investissements rentables.


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